ее»К (ИNУДК 69.059.1(031)Коломеец А. В. и Ариевич Э. М.К 61 Справочное пособие техника-смотрителя жилых зданий. Изд. 2-е, перераб. и доп. М., Стройиздат, 1976.396 с. с ил.Припедены данные по эксплуатации и ремонту жилых зданий. Изло- жени правила и нормы технической эксплуатации жилых зданий. Да¬ны рекомендации по эксплуатации зданий, санитарно-техинческих уст- ройств и оборудования, рассмотрены характерные повреждении и ука-заны способы их устранения. Описаны материалы, применяемые при ремонте зданий. Даны рекомендации по технологии ремонтных работ и выбору средств механизации для их выполнения.Книга рассчитана на техников-смотрителей жилых зданий, инженер-но-технических работников жилищно-эксплуатационных контор, а так¬же производителей работ, мастеров и бригадиров, занятых ремонтом жилых домов.32001-254К ГГГ-— 258—76 6С9047(01)—76© Стройиздат, 1976  ПРЕДИСЛОВИЕРазработанная XXV съездом КПСС программа со-циального развития и повышения уровня жизни народа предусматривает улучшение эксплуатации и повышение сохранности жилищного фонда. Техническая эксплуата¬ция жилищного фонда приобретает исключительно важ¬ное значение и должна быть организована так, чтобы обеспечить долговечность зданий с созданием макси¬мальных удобств населению при минимальных затратах ил ремонт.11роведенпс системы планово-предупредительных ремонтов, организация бесперебойной работы всех уст- р ни тн п оборудования жилых зданий являются осно- | )и правильной технической эксплуатации дома, предо-I рапяющен его от преждевременного износа.Ведущая роль в осуществлении задач сохранения | ыппй принадлежит техникам-смотрителям зданий. < мотритель зданий несет ответственность за исправ¬ит' состояние и правильную эксплуатацию зданий; правильную организацию ремонта; экономное расходо¬вание материальных и денежных средств; целостность и сохранность материалов, механизмов, инструмента, инвентаря и другого имущества.Для своевременного выполнения работ по текущему ремонту техник-смотритель зданий обеспечивает пра-вильное их планирование и соответствующую подготов¬ку к нрпн ню/и Iву ремонтных работ с максимальным in пиль шванпем среда в механизации.И справочном пособии кроме общих и специальных и пичгскпх сведений по зданиям и сооружениям пред- ■ I а и леи ы также сведения о новых строительных мате¬риалах h i пластических масс; изложены технические особенности, правила эксплуатации и ремонта крупно¬панельных и крупноблочных зданий, удельный вес кото¬рых н общем жилищном фонде повышается.Раздел I (кроме § 3 и 5 главы I), глава XI раздела II, раздел 111 п приложения написаны канд. техн. наук Л И. Коломейцем, § 3 и 5 главы I раздела I и разделII (кроме главы XI) —канд. техн. наук Э. М. Ариеви¬чем.Раздел первыйОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙГлава IОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ1. Права и обязанности техника-смотрителя жилыхзданийТехник-смотритель (со специальным образованием) назначается и увольняется приказом начальника ЖЭКа или управляющего домами после согласования с рай- жилуправлением или рай (гор) коммунхозом.Техник-смотритель подчиняется начальнику и глав¬ному инженеру ЖЭКа или управляющему домами и инженеру управления домами.Техннку-смотрителю подчиняются уборщицы, двор¬ники, лифтеры и обслуживающий персонал, закреплен¬ный за группой домов, обслуживаемых техником-смотри¬телем.Техник-смотритель руководствуется распоряжения¬ми и приказами начальника и главного инженера ЖЭКа или управляющего домами и инженера, действу¬ющими законами и постановлениями по жилищному хо¬зяйству, правилами и нормами технической эксплуата¬ции. Техник-смотритель является материально-ответ¬ственным лицом.Техник-смотритель ЖЭКа или управления домами обязан:обеспечивать нормальную работу домового обору¬дования и надлежащее техническое и санитарное со¬стояние обслуживаемого участка; организовывать и контролировать работу подчинен¬ного ему персонала, обходить согласно утвержденному графику жилые квартиры и нежилые помещения, про¬верять их состояние; вести журнал обхода, в который заносить результаты проверки; давать письменные предписания квартиросъемщикам о ремонте их силами мест общего пользования и жилых комнат;своевременно составлять заявки на необходимые материалы для текущего ремонта и эксплуатации по участку и представлять их начальнику ЖЭКа или уп¬равляющему домами;проверять и подтверждать объемы работ по текуще¬му и капитальному ремонту, произведенные на обслу¬живаемом участке;проводить прием населения в установленные дни и часы, рассматривать заявления, письма и жалобы по вопросам, входящим в круг его деятельности;выполнять планы сбора пищевых отходов, металло¬лома п вторичного сырья;обеспечивать содержание и сохранность зеленых на-саждении, своевременный вывоз мусора, уборку и вы¬воз снега, посыпку песком тротуаров, переходов и доро¬жек в зимний период;осуществлять противопожарные мероприятия и со-держать в надлежащем состоянии специальные поме¬щения;принимать участие в организации общественной ра- гмп'ы на вверенном участке;выполнять планы работ по текущему ремонту и спо-собствовать выполнению капитального ремонта;поддерживать трудовую дисциплину и соблюдать правила внутреннего распорядка на участке.Техник-смотритель ЖЭКа или управления домами имеет право:требовать от жильцов и арендаторов нежилых поме¬щении устранения нарушений договора аренды нежи¬лого фонда;оформлять материалы для привлечения к ответствен¬ности жильцов, нарушающих санитарные и противопо¬жарные правила, а также правила внутреннего распо¬рядка;представлять на рассмотрение управляющему дома¬ми или начальнику ЖЭКа предложения по улучшению организации работ и содержанию жилых домов и обо-рудования. 2. Обязанности рабочих ЖЭКов, домоуправленийКровельщики, маляры-штукатуры, печники-камен¬щики и слесари-сантехники обязаны участвовать в про¬ведении периодических и внеочередных осмотров соот¬ветствующих строительных конструкций и оборудова¬ния зданий в установленные системой осмотров сроки, а также в проведении текущего ремонта конструкций и оборудования согласно перечню текущих ремонтов.Электромонтер участка ЖЭКа или управления до¬мами обязан:выполнять 2 раза в год при общем осмотре здания технические осмотры (по заданию инженера или техни¬ка) линий электросетей и силовых установок и измери¬тельных приборов, заземлений и занулений, групповых распределительных и предохранительных щитков, пере-ходных коробок и установочной арматуры;осматривать 3 раза в месяц электромагистрали лифтов;ремонтировать наружную и внутреннюю электропро-водку (за исключением проводки в квартирах);ликвидировать аварии в групповой и магистральной сеТях электроосвещения;прокладывать электрические линии и устанавливать патроны для иллюминации;устанавливать электропроводку для освещения под¬валов, чердаков и других мест общего пользования;выполнять мелкий ремонт силовых электроустановок, проверять и ремонтировать изоляцию, обмотки, травер¬сы, вентиляционные устройства и т. д.;осуществлять мелкий ремонт и замену групповых распределительных и предохранительных щитов и пере-ходных коробок;устанавливать и заменять выключатели, патроны, предохранители, штепсельные и потолочные розетки;устанавливать ограничители тока в коммунальных квартирах;заменять перегоревшие электролампы в местах об¬щего пользования;устанавливать и подключать к электросети домовый номерной фонарь;производить мелкий ремонт пусковой аппаратуры; подключать к домовым электрощиткам электроле¬бедки, сварочные аппараты и другие механизмы.На должность истопников-кочегаров, обслуживаю¬щих котлы отопления или горячего водоснабжения, принимаются лица не моложе 18 лет, прошедшие | чпцпнское освидетельствование и сдавшие экзамены |<> программе техминимума для истопников-коче- | и ров.Истопник-кочегар во время своего дежурства отве¬чает за состояние оборудования котельной, нормальный режим работы котлов, повреждения или несчастные слу- ч.1 и, которые произошли вследствие невыполнения своих обязанностей.Истопник-кочегар обязан:знать устройство котлов, котельного оборудования и системы отопления;уметь наполнять водой отопительную систему и шускать из нее воду;топить котел, поддерживая в нем установленную тем-пературу в зависимости от температуры наружного воз- муха, соблюдать правила ухода за котлами и оборудо¬ванием котельной;принимать от истопника-кочегара предыдущей сме- IIII котлы и оборудование котельной, осматривать и про¬мерять их исправность;при сдаче смены сообщать принимающему смену о повреждениях;вести сменный (вахтенный) журнал по установлен¬ной форме и расписываться в нем при приемке и сдаче ( мены с указанием состояния оборудования;не оставлять котел без надзора при наличии в топ- | е огня. При каждом выходе из котельной обязательно останавливать дутьевые вентиляторы;при невыходе сменщика продолжать работу, уведо¬мив об этом администрацию;не допускать в котельную посторонних; знать и соблюдать правила безопасности; при обнаружении дефектов, повреждений — устра¬нить их, а в случае невозможности сделать это — сооб¬щить администрации.До растопки котла истопник-кочегар обязан прове¬рить:исправное состояние котла и заполнение его водой, а также заполнение системы водой;соединение котла с системой трубопроводов и отсут- ствие заглушек между фланцами. Запрещается растап» ливать котел при закрытых задвижках между котлом и системой;наличие и исправное состояние предохранительных устройств: предохранительных клапанов, обводной ли¬пни с обратным клапаном или предохранительной пере¬ливной трубой;наличие на котле, а также на системе отопления и у циркуляционных насосов термометров и манометров;действие дымовых шиберов и состояние обмуровки дымоходов и дымовой трубы. Обнаруженные трещины должны быть замазаны глиняным раствором. При растопке котла истопник-кочегар должен: открыть дымовую заслонку (шибер) за 10 мин до разжигания топки и провентилировать дымоходы котла, а при наличии дутья пустить дутьевой вентилятор;растапливать котел постепенно, до равномерного прогрева всех его частей, наблюдая за показаниями тер-мометра и манометров на котле и в системе отоп¬ления.При работе котлов на твердом топливе истопник-ко¬чегар обязан поддерживать равномерное горение по всей площади колосниковой решетки, соблюдая уста¬новленную для топлива толщину слоя и регулируя тягу шибером, открыванием поддувала или задвижки на воз¬духопроводе.При работе котлов на жидком топливе истопник-ко¬чегар должен:следить за полным сгоранием жидкого топлива и не допускать растекания его па топочной камере;при затухании форсунки до разжигания ее провен-тилировать топку (не менее 10 мнн).Истопник-кочегар и персонал котельной обязаны: соблюдать правила по технике безопасности; пе прикасаться к предметам, находящимся под элек¬трическим током;не включать насосы и вентиляторы, у которых не ог-раждены вращающиеся части (ремни, муфты, вал и пр.) и отсутствуют решетки на всасывающем отверстии вен-тилятора;не смазывать подшипники и не подтягивать сальни¬ки на включенных двигателях, насосах и вентиляторах;соблюдать особую осторожность при выгребании из топки шлака и угля, при заливке горячего шлака и вы¬брасывании пламени из топки;прекратить работу топки и проветрить помещение при появлении в котельной дыма и выяснить причину, им жавшую прекращение тяги;не закрывать места притока воздуха в котельную; пе растапливать котел без термометра, манометра н предохранительных устройств;очищать внутреннюю поверхность стальных котлов или дымоходов только при наличии второго рабочего;надевать защитные и предохранительные очки при шуровке, загрузке и раскалывании топлива;немедленно выключить двигатели при прекращении Подачи электроэнергии. У топок с дутьем открыть под- дувальпые дверцы п принять меры против повышения к'миературы в котле выше 95° С.3. Правила приемки жилищного хозяйства при смене техника-смотрителяНазначенный вновь начальник ЖЭКа, управляющий ломами или техник-смотритель осматривают дома, а нише элементы благоустройства участка, входящего в пикт данной жилищно-эксплуатациониой организации ii.iii передаваемого участка. При этом устанавливают и ническое состояние домов с перечислением основных 1Н'достатков отдельных конструктивных элементов, обо¬рудования и благоустройства участка. Характер и поря¬док работ по осмотру каждого здания, его частей и устройств, оборудования и элементов благоустройства участка при передаче его от одного должностного лица лругому те же, что и при очередном осмотре.15 состав комиссии по сдаче-приемке жилищного хо- пшетва при смспе начальника ЖЭКа, управляющего /in мам и входят представитель вышестоящего руководя¬щею органа (председатель), вновь назначенное и осво- ("' кденное от работы должностное лицо, представитель шмового комитета. В состав комиссии по сдаче-приемке жилищного хозяйства при смене техника-смотрителя I.шин входят: начальник или главный инженер ЖЭКа, \ нравляющий домами (председатель комиссии), вновь 11.1 шаченный и освобожденный от работы техник-смот- ртель зданий, председатель домового комитета.При сдаче хозяйства должна быть следующая тех¬ническая документация: акты приемки зданий новойза- (I ройки от строительной организации со всеми прило- ; жениями; генеральный план с нанесением здании и со-оружений и подземных коммуникаций, расположенных на территории жилищно-эксплуатационнои конторы, уп-равления домами или отдельного участка техника-смот-рителя зданий; поэтажные планы зданий и сооружений; схемы дворовых и внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяй¬ства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства, проекты, сметы, ведомости дефектов, акты приемки вы¬полненных работ и другие документы по ремонту зда¬ний; инвентаризационные ведомости, содержащие ос¬новные сведения о земельном участке, зданиях и их оборудовании; технический паспорт иа жилок дом и земельный участок, утвержденный МЖКХ РСФСР.При отсутствии указанной выше технической доку-ментации новое должностное лицо обязано принять ме¬ры к ее получению, восстановлению или составлению недостающих материалов, а в дальнейшем обязано со¬хранять все технические документы, связанные с рекон¬струкцией, переустройством, надстройкой и капиталь¬ным ремонтом зданий.Акт сдачи-приемки жилищного хозяйства от одного должностного лица другому составляется по принятой форме и не позднее 10 дней с момента его составления утверждается руководителем вышестоящей организации.4. Требования к составлению технической документации и назначение зданий на капитальный ремонтОсновным документом, характеризующим техничес¬кое состояние зданий, является технический паспорт до-мовладения, в который заносят изменения, выявляемые ежегодными общими техническими осмотрами. В техни-ческих паспортах указывают также объемы выполнен¬ных ремонтных работ. Технический паспорт является первичным документом для назначения здания па капи¬тальный ремонт.На объекты, подлежащие включению в план текуще¬го ремонта согласно актам общих и внеочередных ос¬мотров зданий, составляют описи объемов ремонтно- строительных работ. Во избежание пропуска отдельных видов работ при техническом обследовании зданий опи-10ш i^ft—WilMMlliii следует делать в определенной последовательности ни основным конструктивным элементам и видам ийже- II' рпого оборудования применительно к номенклатуре и in |кующих ЕНнР на строительные и ремонтные ра¬боты.Описи работ выполняют отдельно по каждому зда- Iр Iмо, объемы ремонтных работ указывают поэтажно по номерам квартир или по наименованиям помещений.Для подсчета требуемого количества материалов | i.i ремонтно-строительных работ можно использовать манные, приведенные в прил. I.Работы по текущему ремонту должны производиться регулярно в течение всего года по графикам, заранее составленным в управлениях домами и жилищно-экс- плуатационных конторах.Назначение зданий па капитальный ремонт произво¬ди городское (районное) жилищное управление, город- I кой (районный) отдел коммунального хозяйства, жи¬лищно-коммунальный отдел предприятия или ведомства не позднее первого квартала года, предшествующего го- iy производства ремонтных работ.11а здания, подлежащие капитальному ремонту, сос- ишляют проектно-сметную документацию согласно «Ин- I грукции по составлению проектно-сметной документа¬ми! на капитальный ремонт жилых домов», утвержден¬ной Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР и согласованной с Госстроем СССР.При общем объеме ремонтных работ по одному зда¬нию, не превышающем 2 тыс. руб., в Москве и Ленин- I раде 10 тыс. руб. и когда по характеру ремонтных работ не требуется изготовление проектов, а кон- | грукции или оборудование здания в процессе ремонта in изменяются, составляют лишь расцененные описи работ.Проектные работы по капитальному ремонту ведут, | а к правило, в одной стадии рабочего проекта со сметой.В исключительных случаях при выполнении особо южных ремонтных работ со значительными объемами ■щускается двухстадийная разработка проекта (техни¬ческий проект и рабочие чертежи).Двухстадийная разработка проектов ведется также при проектировании новых объектов за счет средств ка- нисального ремонта (постройка вспомогательных поме¬щений, присоединение домов к водопроводным и кана¬лизационным сетям, замена печного отопления цент¬ральным и т. п.).Для сокращения сроков и удешевления стоимости ремонта, а также обеспечения высокого качества техни¬ческой документации проектные организации должны участвовать в техническом обследовании зданий, наме¬ченных к капитальному ремонту.В основу подсчета объемов работ должны быть по¬ложены обмеры, производимые в натуре, на объекте (правила вычисления объемов ремонтно-строительных работ см. в прпл. II).Для получения при необходимости наиболее полных нредпроектных материалов, определяющих объемы ре¬монта, вскрывают конструктивные элементы силами до¬моуправлений (ЖЭКов) за счет средств заказчика. Ме-ста и характер вскрытий определяет проектная органи¬зация.При разработке технической документации необхо¬димо, чтобы проектная организация предусматривала в проектах применение новых видов материалов, конструк¬ций и оборудования, повышение индустриальности ре¬монтных работ, использование материалов от разборки отдельных конструктивных элементов. Проекты на ре¬монтные работы должны также предусматривать эко¬номное расходование металла, цемента, леса и других дефицитных материалов в соответствии с указаниями «Технических правил по экономному расходованию ма-териалов в строительстве» (ТМ 101-73).Техническая инвентаризация строений (производит Бюро технической инвентаризации исполкомов местных Советов) устанавливает состав, состояние и стоимость строений. Данные технической инвентаризации прини¬мают за основу при определении страховых платежей и возмещений, при исчислении государственных налогов и ренты, для расчета амортизационных отчислений.По характеру и объему работ техническая инвента¬ризация подразделяется на основную и текущую.Основная (первоначальная) инвентаризация заклю¬чается в сплошной съемке планов усадебных участков и поэтажных планов всех строений и завершается состав¬лением инвентаризационного плана на определенную дату.Текущая инвентаризация регистрирует изменения в составе, состоянии и стоимости строений, учтенныхIh'ihunion инвентаризацией, и производи… Продолжение »